Муниципальное ценообразование

Среди целей проведения ресурсного анализа (мониторинга) - идентификация свободных или неэффективно используемых ресурсов, которые являются объектом куп-пи/продажи, базой реализации муниципальных проектов. Следующим этапом разраработки муниципального комплекса маркетинга является ценообразование (Price). Цена

2) по сферам товарного обслуживания: оптовая, розничная, закупочная, тарифы на услуги);

6) по степени регулирования: жестко фиксированные цены, регулируемые (диапазон, потолки или, напротив, нижняя планка цены), свободные цены - прямое регулирование; косвенное — через льготы;

7) по степени устойчивости цен: твердые (на весь срок действия договора), подвижные (корректировка с учетом изменения спроса), скользящие (вводится порядок корректировки), с последующей фиксацией (через указанный срок);

8) цена продажи и цена потребления (в последнюю входят помимо цены продажи расходы в процессе эксплуатации - транспортировка, страхование, налоги, ремой и пр.);

9) по объекту продажи: цены на ресурсы (земля, труд, капитал) или готовые продукты (здание, товары промышленного или народного потребления);

10) прочие цены — базовые (расчетные, справочные, прейскурантные), трансфертные (передаточные между подразделениями организации), мировые, демпинговые (заниженные цены, устанавливаемые ниже себестоимости, образующийся убыток накрывается за счет прибыли на уже завоеванных рынках).

Несмотря на такое разнообразие цен, существует следующий универсальный алгоритм расчета исходной цены:

1.  Определить цель ценообразования (для муниципалитета: привлечение инвестиций пополнение бюджета в краткосрочном или долгосрочном периоде, для предприятий - завоевание рынка, лидерство по качеству, выживание, получение краткосрочной прибыли).

2.  Проанализировать спрос (кто потенциальные покупатели).

3.  Проанализировать издержки (продажи и потребления).

4.  Проанализировать цены на аналогичные ресурсы конкурента (других МО, соседни: МО).

5.  Выбрать метод ценообразования (рассмотрены ниже).

6.  Установить окончательную цену с учетом ситуации на рынке и поставленных лей.

Метод на основе целевой прибыли и учета безубыточности  пределение нормы и абсолютной величины целевой прибыли. Набор диапазона цен.


  Применение метода определения цены на основе целевой прибыли и учета безубыточности

III. Метод на основе учета эластичности спроса требует прогнозирования кривой спроса 


и предложения)

  Применение метода определения цены на основе спроса

IV. Ценностный метод учитывает ощущаемую ценность товара, его исключительность (уровень удовлетворяемой потребности).

VI. Метод на основе цен конкурентов заключается в определении взвешенного индекса по ряду параметров изделия и установлении обоснован надбавки (скидки) и цены безразличия (т.е. цены, которая соответствует значениям

1. Ренту как плату за землю.

2. Амортизацию строений и сооружений, находящихся на данном участке земли и сдаваемых в аренду вместе с землей.

3. Процент от капитала, воплощенного в данных материальных активах (в строе- ниях и сооружениях).

Рента представляет собой один из видов факторных доходов (наряду с процентом 1 и заработной платой от, соответственно, капитала и труда). По характеру образования  существуют три вида ренты 

1. Абсолютная рента, которая связана с тем, что с точки зрения закона спроса Л предложения недвижимость безвозмездно никто в аренду или собственность не прев доставит. Поэтому характерная особенность формирования цен - ориентация нЛ худшие объекты. На практике абсолютная рента соответствует базовым ставкам.

4) удаленность от источников сырья и потребителей продукции;

5) экологическая обстановка (загрязненность почвы, воды, воздушного бассейнаи

6) уровень инженерного оборудования и техническое состояние жилого фонда; I

7) близость к инженерным сооружениям, магистральным коммуникациям (в т.в транспортным);

8) архитектурно-эстетическое качество природных ландшафтов;

9) направления будущего использования территорий, формируемого в рамках  территорального плана развития;

10) историко-культурный фактор;

П) эстетический и социально-средовой фактор (архитектурно-эстетическое качество, плотность, комфортность застройки).

Важную роль в формировании арендной платы играют такие потребительские свойства, как озеленение, наличие водных бассейнов, качество воды и атмосферы, Я так называемая «престижность», составляющие которой не всегда совпадают с местом расположения объекта по отношению к каким-то базовым точкам города.

3. Монопольная рента, источником которой является сверхприбыль, образуют от продажи продукции исключительного качества по монопольно высоким ценам.

Интегральная величина от всех видов и форм ренты - единая совокупная рента,

На практике определяются отдельно арендная плата за землю и нежилое помещение.

Арендная плата за нежилое помещение взимается под влиянием таких факторов, ik:

 базовая стоимость квадратного метра;

 характеристика здания — износ, качество стройматериала, месторасположение, пифические свойства (например, историческая ценность, отдельно стоящее или не достроенно-пристроенное);

 характеристика нежилого помещения - площадь, этаж, отдельный вход,  удобство использования;

 тип деятельности арендатора и его юридический статус;

  назначение помещения (торговый объект, бытовые услуги, контора, производство).

В российском законодательстве земельная рента заменена понятием платы за земю, под которой понимается земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли

Плата за землю — общее название для всех видов обязательных платежей, уплачиваемых в связи с правом частной собственности и иных вещных прав на землю. Земель ими налог представляет собой такую разновидность платы за землю, которая уплачивался собственниками земли, землевладельцами и землепользователями, кроме арендатором. Последние уплачивают арендную плату. Нормативная цена земли - это оценка, осуществляемая государством для реализации строго определенных целей.

Объектом земельного налога выступает право собственности на земельный участок

Средства, полученные от уплаты земельного налога, носят целевой характер. Их исчесляют в местный бюджет отдельной строкой и используют исключительно на установленные законом. К ним статьей 24 закона «О плате за землю» отнесены: — финансирование мероприятий по землеустройству; финансовое обеспечение ведения кадастровых работ;

-финансирование мониторинга земель, мероприятий по охране земель, повышение их плодородия;

финансовая поддержка освоения новых земель;

-компенсация собственных затрат землепользователя на эти цели и погашение ыданных под указанные мероприятия, а также процентов за их использование; инженерное и социальное обустройство территории. Оценка земли (определение нормативной цены) необходима для: регулирования земельных отношений при передаче ее по наследству, при даре получении кредита под залог земельных участков;

- градостроительного планирования и перспективного развития города для учета экономической и историко-архитектурной ценности территории;

выявления потерь доходов городского бюджета при освобождении землеполей от налогов и соответствующего регулирования этого процесса. Используются следующие методы оценки земли:

1. Метод, основанный на средней по городу цене квартир, рассчитанной по стоимости строительства. Разницу между средней фактической продажной ценой и средней ценой строительства рассматривают как плату за землю. Потом она дифференцируется по территориально-оценочным зонам. Однако метод недостаточно объективно выражает ценность участков из-за недостоверности сведений о ценах квартирных продаж, т.к. цена недвижимости главным образом зависит от ее собственных потребительских качеств.

2. Метод, основанный на выделении городских земель как самостоятельного объекта денежной оценки, не связанной с ценой расположенных на них объектов недвижимости, т.е. цена земли не является производной от цены последних. Дифференцирующим фактором при такой оценке служат показатели местоположения участка, функциональная престижность участка (коммерческая, для жительства, иная).

В качестве базового показателя для расчетов оцениваемой территории авторы второго метода предлагают использовать создаваемый в ее пределах прибавочным продукт (чистую прибыль)  .

Доля земель в прибавочном продукте города должна быть, по мнению авторов -17,5-12,5%. На основе капитализации земельной доли чистого дохода   рассчить  вается базовая стоимость единицы земельной площади, которая дифференцируется за тем по территориально-оценочным зонам. Возможность такого подхода к оценке родских земель подтверждается и зарубежной практикой  .

3.  Метод основан на применении земельного налога в качестве расчетной ба  .

В России пока не сложилось единого подхода к решению задачи оценки стоимости городских земель.

На практике для учета местоположения территорию разбивают на землеоценоные участки и зоны, которые улавливают дифференциацию в пространстве с помои соответствующих показателей, не имеющих стоимостного выражения (близко - да ко; имеется — не имеется; обеспечены — не обеспечены). На их основе получают ко фициенты дифференциации денежных значений цены земли или рентного дохода, ким образом, осуществляется зонирование территории (дискриминации цен в странстве). В соответствии с Градостроительным кодексом РФ правовое зонирова определяется как деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил землепользования и застройки муниципальных образована

Могут быть использованы следующие основания для зонирования территори функциональному использованию:

1. Селитебная территория предназначена: для размещения жилого фонда, общественных зданий и сооружений, в т.ч. научно - технических институтов и их комплек-а также отдельных коммунальных и промышленных объектов, не требующих устройства санитарно — защитных зон; для устройства путей внутригородского сообщения, улиц, площадей, парков, садов, бульваров и других мест общего пользования.

2.  Производственная территория предназначена для размещения промышленных предприятий и связанных с ними объектов, комплексов научных учреждений с их  производствами, коммунально-складских объектов, сооружений внешнего транспорта, путей внегородского и пригородного сообщений.

2.1. Промышленная зона;

2.2. Научная и научно — производственная зона;

2.3. Коммунально-складская зона.

3. Ландшафтно-рекреационная территория включает городские леса, лесопарки, лесозащитные зоны, водоемы, земли.

3.1. Ландшафтная архитектура и садово-парковое строительство;

3.2. Зоны отдыха и курорты.

(назначению участка: Функциональное назначение - установленный тип функционального назна-территории, характеризуемый разрешенным использованием земельных участ-расположенных на них объектов недвижимости: природные (А), в том числе природоохранные (А1) и природно-рекреационные общественные (Б), в том числе административно-деловые (Б1), учебно-овательные (Б2), торгово-бытовые (БЗ), культурно-просветительные (Б4), спор--рекреационные (Б5), лечебно-оздоровительные (Б6), учебно-воспитательные жилые (В), в том числе многоквартирных жилых домов (В1) и индивидуальных х домов (В2); производственные (Г), в том числе промышленные (И), коммунально-складские «илищно-коммунальные (ГЗ) и специального назначения (Г4)... Строительное назначение - установленный тип застройки, характеризуемый! показателями: 1. Плотность застройки - отношение общей площади поэтажных планов зданий, жений, расположенных на участке территории, к площади участка: низкоплотная застройка (I) с допустимой плотностью застройки не более 0,5; среднеплотная застройка (II) с допустимой плотностью застройки более 0,5 и не высокоплотная застройка (III) с плотностью застройки более 1,0.!,2. Высота зданий и сооружений: не более 15 м (А);                         ,

не более 35 м (Б); более 35 м (В).

3. Ландшафтное назначение — установленный тип организации поверхности земли, характеризуемый соотношением площадей застроенной поверхности (под «п<И дошвами» зданий), незастроенной поверхности с искусственным покрытием, поверх-костей с растительным покровом и водными поверхностями в процентах от площади участка:

- застроенные слабоозелененные (А): 10-100, 0-90, 0-30 (%);

- застроенные озелененные (Б): 10-70, 0-60, 30-70 (%);

- незастроенные слабоозелененные (В): 0-10, 60-100, 0-30 (%);

- незастроенные озелененные (Г): 0-10, 20-70, 30-70 (%);

- озелененные (Д): 0-30, 0-30, 70-90 (%);

- природные (Е): 0-10, 0-10, 90-100 (%).

Типы функционального, строительного и ландшафтного назначения кварталов! планировочных районов (соответственно 14, 18 и 12 типов) представляют собой кош бинации участков территории разных типов.

Функциональное использование и назначение земли является фактором диффЯ ренциации платы за землю.

К специфическим особенностям земельных ресурсов можно отнести их «много слойность». Для западной практики земля - это не только поверхность, но и недрЯ пространство над ней. В России, в практике управления, этот фактор практически  учитывается.

Нерешенным является также неоднозначный вопрос о продаже городской земли собственность. Предприятия выкупают землю в случае, когда платежи по аренд™ плате превышают ставку земельного налога. Приобретая землю в собственное предприятие получает возможность сократить свои расходы и привлечь инвестицИ Вместе с тем, продажа земли в собственность может повлечь ряд отрицательных Я ментов 

  Анализ возможностей и угроз продажи городской земли в собственность для местной администрации



Нельзя отрицать, что ценообразование является центральным вопросом марке-нговых действий местной администрации и требует аналитических и синтетических бот. Однако ценовая конкуренция - важный, но не определяющий вид конкурентной рьбы МО за привлечение инвестиций. Рассмотрим другие факторы, составляющие нкурентный статус МО.