Сравнение традиционного и проектного финансирования

Основная проблема реализации муниципального проекта - его ресурсное обеспечение. С одной стороны, необходимо привлекать внебюджетные заемные средства, что позволяет повысить эффективность финансовых вложений (эффект финансового рычага). С другой, возросшая конкуренция на финансовом рынке, снижение доходности общепризнанных операций, кризисные процессы, возросший спрос на крупные инвестиционные вложения, снижение рисков требуют поиска новых эффективных финансовых инструментов, решения задачи финансирования разрабатываемых проектов. Проектное финансирование является относительно новой формой деятельности инвестиционных институтов и представляет собой достаточно сложную, динамичную технологию кредитования . кредита.

Рассмотрим перечень стандартов кредитования коммерческой недвижимости , которые иллюстрируют трудности традиционного кредитования коммерческой недвижимости.

1. В рамках внутренней кредитной политики банка:

1.1  Ограничения объемов кредитования в зависимости от типа недвижимости и вида кредита. Банк устанавливает минимальный предел кредитах тем, чтобы покрывать расходы на управление кредитами. Цель установления максимального предела кредита - ограничение риска потенциальных убытков и оптимизация управления кредитами. При слишком большом размере кредита управлять им становится трудно.

1.2  Лимиты кредитования одного заемщика.

1.3  Установление ограничений на инвестиции. Если банк предоставил ссуду под определенную недвижимость, он никогда не должен делать инвестиций в эту недвижимость.

1.4 Структура и штат подразделений по кредитованию коммерческой недвижимо-1н.

1.5  Система рейтинговой оценки. Банк может прибегать к системе начисления ков по определенным категориям, в том числе и в отношении кредитного досье, ус-ывливая предельно допустимое количество очков для каждой категории. Как только

заемщик превысит установленный лимит очков для определенной категории, ему будет отказано в предоставлении кредитов в будущем. 1.6 Мониторинг кредитов.

2. В рамках внешней кредитной политики банка:

2.1 Географические ограничения. Недвижимость должна находиться на территории, по которой у банка имеется информация о рыночной конъюнктуре коммерческой недвижимости.

3. Требования к заемщику.

3.1  Собственник недвижимости.

3.2  Не менее чем 5-летний опыт работы по тому профилю, по которому заемщик хочет получить кредит.

3.3  Хорошая кредитная история (своевременный возврат кредитов).

3.4  Собственный капитал заемщика (обычно, 100%+, т.е., по крайней мере, покрывающий сумму выданного кредита).

3.5  Наличные средства, по крайней мере, в размере 20% от суммы кредита.

3.6  Заемщик обязан представить финансовые отчеты хотя бы за два предшест-; вующих года и другую необходимую информацию касательно завершенных или продолжающихся проектов и необходимые уточняющие данные об их текущем состоя-; нии, а также исчерпывающую информацию относительно своей организационной структуры и подразделений (филиалов и пр.), которые задействованы в ведущихся ли- бо готовящихся проектах. Далее он должен изложить банку все свои остающиеся не- исполненными обязательства, такие как обеспечение залога по другим проектам, ис-] полнение судебных решений, поручительские обязательства по кредитам третьим ли- J цам и т.п.

4. Нормативы кредитования и контроля качества (андеррайтинг). В число таких нормативов включаются коэффициенты максимального отношения суммы кредита и суммы заложенного имущества по различным категориям кредитов, минимально допустимый коэффициент обслуживания долга, сумма собственного капитала, инвести-руемогх) заемщиком, возможные источники погашения кредита (например, доходы от 1 арендной платы или поступления от продажи недвижимости, обязательства другого финансового учреждения), сроки погашения кредита и другие требования.

5. Требования к объекту кредитования.

5.1  Соотношение величины кредита и стоимости заложенного имущества: не более 80% от оценочной стоимости обеспечения.

5.2  Коэффициент покрытия расходов на обслуживание долга: минимум 1,20.

5.3  Минимальный уровень заполняемости (при строительстве офисов, жилья, гаражей и пр.): нижний предел не менее 80%, а в большинстве случаев - не менее 90%.

5.4 Процентная ставка: по каждому кредиту следует проводить специальные расчеты потоков денежных средств как минимум по двум возможным сценариям - оптимистическому и пессимистическому.

5.5  Резервы на текущий ремонт: по каждому кредиту следует предусматривать регулярное отчисление определенных сумм на постоянный или возобновляемый счет для создания запасов, необходимых для замены изделий, изнашивающихся за время срока погашения кредита.

5.6 Обеспечение кредита первой закладной на существующую или создаваемую недвижимость.

6. Ценовая политика банка  содержит примерный перечень сборов и платежей, связанных с кредитами на коммерческую недвижимость и считающихся соответствующими нормальной рыночной практике.

  Вариант банковских сборов за рассмотрение и предоставление __________________кредитов на коммерческую недвижимость  _______________


Этапы деятельности коммерческого банка, связанной с кредитованием коммерческой недвижимости, представлены на схеме . Совокупность этих последовательных шагов и будет представлять собой систему кредитования банка. Конкретное наполнение каждого этапа строится на основе кредитной политики банка, т.е. стандартов кредитования, описанных выше.


  Основные этапы кредитования коммерческой недвижимости 

Исходя из сложности и подчас невозможности удовлетворения заемщика требованиям банка, необходим поиск альтернативных путей получения заемных средств. Такой альтернативой является проектное финансирование.

Сравнивая проектное финансирование с основными формами кредитования , необходимо выделить ряд преимуществ, основными из которых являются:

1) возможность привлечения значительных капиталов для реализации поставленных задач,

2) проведение инвестором внебалансового кредитования,

3) возможность использования нескольких источников привлечения капитала,

4) перенос инвестором части своих рисков на других участников проекта,

5) снижение затрат ,

6) сквозной контроль за движением ресурсов инвесторами через своих представителей в совете директоров проектной компании,

7)  определение реальных потребностей в финансовых ресурсах при реализации проекта,

8) рациональная структура проектного капитала,

9) оптимальная модель взаимоотношений с коммерческими банками и инвестиционными компаниями,

10) организация своевременного получения ресурсов,

П) проектное финансирование позволяет в полной мере управлять ресурсопото-ками и, следовательно, привлекать инструментарий логистики.

Сравнение традиционных форм кредитования (бланковые, контокоррентные, овердрафтные, вексельные, кредиты под залог коммерческой недвижимости и др.) и проектного финансирования приведено в таблице ниже.

  Сравнение проектного финансирования с основными формами кре-_________________________________дитования ___________________________


Отличительными особенностями проектного финансирования являются: 1. Финансирование самостоятельной экономической единицы - проекта. Это мо жет быть

 специально созданное подразделение в составе действующего предприятия;

 специально созданное совместное предприятие;

 девелопер — крупная инвестиционная или консалтинговая фирма.

2.  Привлечение поставщиков, потребителей, финансовых гарантов и выработка ими общей стратегии. Функции отдельных возможных участников проекта представлены в табл. данной Главы.

Существует заинтересованность предприятий в привлечении к участию в проекте потребителей продукции, поставщиков, финансовых гарантов, а также в выработке общей стратегии на основе всестороннего сотрудничества. Решая общие задачи, совместно может быть получен доступ к более выгодным источникам финансирования и возможным налоговым льготам, а в целом могут быть реализованы модели проектного финансирования и структурирования денежных потоков.

3. Порядок работы при реализации проекта:

- определение потребности в финансовых ресурсах (т.е. необходимо составить баланс денежных расходов и поступлений во времени);

- определение соотношения собственных и привлеченных средств;

- разработка оптимальной модели взаимоотношений с коммерческими банками;

- выбор надежного и устойчивого банка;

- анализ проекта (показатели приведены в следующем разделе).

4.  Получение финансовых ресурсов в нужном объеме, в нужное время целевым образом.

Основополагающим принципом проектного финансирования является превышение наличной выручки над текущими затратами в период реализации проекта (т.е. положительный бюджет проекта).

Анализ сильных и слабых сторон, а также возможностей и угроз со стороны внешней среды при применении проектного финансирования в ходе управления муниципальными ресурсами представлен в табл..

I             SWOT-матрица применения проектного финансирования в управле-

нии муниципальными ресурсами



Как показывает SWOT-анализ, проектное финансирование является действенным j инструментом формирования многовариантного ресурсного обеспечения деятельности местного самоуправления.