Развитие рынка жилья с использованием ипотеки

 Жилищная ипотека играет особую роль в системе мероприятий по социально-экономическому развитию территории и способствует:

-   повышению качества жизни населения путем обеспечения достойным жильем;

-   активизации спроса на жилье со стороны населения за счет платежеспособного спроса и вовлечения граждан в процесс приобретения жилья;

-   ускорению роста строительного производства и связанных с ним отраслей экономики, увеличению налоговых поступлений в бюджет города;

-   оживлению инвестиционного процесса;

-   повышению занятости населения;

-   мобилизации внебюджетных источников в финансирование обеспечения населения жильем, привлечению внебюджетных средств в жилищный сектор;

-   привлечению на ипотечный рынок сбережений населения;

-   повышению стабильности в МО при широких масштабах распространения ипотеки (заемщик, который приобрел жилье по ипотечной схеме и имеет договор обязательство на 10-20 лет, заинтересован в сохранении работы, стабильном заработке);

-   развитию страхования (ипотека предусматривает обязательное страхование неплатежеспособности, здоровья заемщика, сохранность жилья).

Каковы особенности ипотеки, отличающие ее от других форм кредитования, ее условия, модели, разновидности и трудности развития?

Ипотечное кредитование представляет собой долгосрочное кредитование покупки заемщиком жилья и отличается тремя основными чертами. Первое, займы предоставляются на длительный срок, обычно на 10-25 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. Причем банку невыгодно досрочное погашение кредита, так как он планирует оборот своих ресурсов. Поэтому в договор на ипотечное кредитование включается пункт о штрафных санкциях при досрочном возврате кредита. Второе, большинство займов предоставляется на приобретение жилых помещений, в которых будут проживать их владельцы. Третье, купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога), и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

Стандартные условия ипотечного кредитования выражаются в доле кредита от стоимости жилья (не более 70%) и в доле платежей за кредит в доходе заемщика (не более 25%-30% дохода).

Ипотека значительно удорожает конечную стоимость жилья. Например, банк выдает ипотечный кредит на срок 10 лет с фиксированной процентной ставкой 8% годовых в валюте, составляющий 70% от полной стоимости квартиры эквивалент 25 тыс. долларов США. Ежегодные платежи заемщика (Р) составят эквивалент Р= (25 000  70%)/10+(25 00070%)8%= 3 150долларов США.

Необходимый первоначальный взнос — эквивалент 7 500 долларов США.

Платежи не должны превышать 30% чистого годового дохода, поэтому необ- ходимый заработок заемщика без учета налогов (Д) в течение всего периода пога- шения кредита должен составлять не менее Д= 3150 100/30 = 10 500 долларов США в год.

Приведенная стоимость квартиры составит эквивалент т р + р jo Visn

ру=Т — — =Y            . =31459 долларов США,

£f0 + <O £Г (1 + 0,1)                     

где Т — срок погашения кредита; Pt - платежи по кредиту в i-й год (погашение тел

кредита); Р9) — процентные платежи в i-й год; d - дисконт, равный доходности 01

альтернативного размещения финансовых ресурсов на межбанковском кредитном рынке (в данном примере - 10%).

Несмотря на удорожание реальной стоимости жилья, длительная рассрочка платежа (неподъемного для единовременного внесения) является единственным меч

ханизмом улучшения жилищных условий для населения со средним доходом и дальнейшего развития рынка жилищного строительства.

Существуют две модели реализации ипотечного кредитования . Модель «сберегательного банка» или «депозитного института» (немецкая модель) предполагает стадию накопления средств на приобретение жилья и стадию получения и выплаты кредита на приобретение жилья. Модель «ипотечной компании» (американская) не предполагает привлечения вкладов. Начальные инвестиции в этом случае формируются за счет собственного капитала и срочных займов. Выдавая ипотечный заем, компания продает его третьему лицу - инвестору (негосударственные пенсионные фонды, компании по страхованию жизни, иностранные инвесторы, такие как ЕБРР, МБРР, американский фонд TUSRIF, через посредников - ипотечные агентства).

В зависимости от условий погашения займа ипотечный кредит имеет несколько разновидностей.

Закладная с первоочередной выплатой процентов требует от заемщика периодической выплаты процентов, прибавляемых к ссуде до наступления срока долгового обязательства, когда основная сумма кредита должна быть погашена полностью одноразовым платежом (схема купонной облигации). В крайнем варианте займа такого типа процентные выплаты могут быть отложены до наступления срока выплаты основной суммы, и тогда речь идет о большом одноразовом платеже, который включает выплату как основной суммы, так и накопленных процентов. Такой заем иногда называют займом с нулевым купоном или «пулей». Другим крайним случаем является «самопогашающаяся ссуда», требующая постепенной выплаты процентов и возвращения основной суммы кредита на протяжении всего срока.

Закладные с периодически возобновляемой суммой кредита или займа типа «воздушный шар» (ролл-овер) - краткосрочные возобновляемые кредитные обязательства, по условиям которых последний платеж значительно больше предыдущих, - это в основном займы с первоочередной выплатой процентов (или частично самопогашающиеся), срок погашения которых наступает через 5-10 лет.

Закладные с возрастающей суммой выплат в счет погашения - гибрид обычной закладной и займа типа «воздушный шар». Выплаты по такой закладной несколько ниже, чем необходимо для ее полного погашения, в первые годы и возрастают позднее. Возрастание платежей является результатом добавления к более поздним платежам накопленных, но невыплаченных процентов и непогашенной суммы долга.

Закладные с плавающими ставками - представляют собой самопогашающиеся ссуды с периодически устанавливаемой ставкой процента.

Традиционный вид кредита с фиксированной процентной ставкой (КФП), то есть с постоянной величиной месячной выплаты по ссуде, не может использоваться в условиях высокой инфляции. Основной защитой от риска процентной ставки является использование при ипотечном кредитовании такой процентной ставки, которая варьируется с изменением стоимости банковских фондов. Применение подобных кредитных инструментов переносит риск процентной ставки с банка на заемщика. Подобными инструментами являются: кредит с корректировкой на уровень цен (применяемый в Колумбии и других латиноамериканских странах),

кредит с двойным индексом (применяемый в Мексике, Турции, Польше), кредит с отсрочкой платежа (применяется в Венгрии и Австралии).

Специально для России был разработан инструмент с регулируемой отсрочкой платежей — ИРОП  , предполагающий применение двух процентных ставок. Первая ставка, называемая «контактной ставкой», регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов плюс фиксированная банковская надбавка. Регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, называемой «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, ежемесячно прибавляется к сумме основного долга заемщика.

Существуют и другие разновидности ипотеки. Например, для обеспечения жильем граждан, увольняемых с военной службы и членов их семей, была разработана федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты», рассчитанная на период с 1998 по 2002 г. и использующая отдельные элементы ипотеки. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 20.01.1998 №71 предлагаются две организационные схемы реализации программы ГЖС . Условиями развития рынка ипотечных кредитов является наличие

1. Заемщиков, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и могут подтвердить свою платежеспособность в настоящем и будущем (трудностями здесь являются нелегальность выплат заработной платы, инфляция).

2. Инвесторов, готовых вкладывать средства в ипотечные кредиты. Для этого, во-первых, они должны иметь дешевые долгосрочные ресурсы и, второе, соотношение доходность - риск должно быть выше, чем по альтернативным финансовым инструментам (прежде всего, государственным долговым обязательствам).



3.  Заемщиков, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и могут подтвердить свою платежеспособность в настоящем и будущем (трудностями здесь яв-Я ляются нелегальность выплат заработной платы, инфляция).

4. Инвесторов, готовых вкладывать средства в ипотечные кредиты. Для этого, воЯ первых, они должны иметь дешевые долгосрочные ресурсы и, второе, соотношение! доходность - риск должно быть выше, чем по альтернативным финансовым инструментам (прежде всего, государственным долговым обязательствам).

5. Правового поля ипотеки, в частности юридической возможности использования жилья в качестве залога. Данное условие соблюдается в РФ лишь частично. Выселеш ние неплатежеспособного гражданина из единственного жилья, даже при подписав нии им соответствующего нотариально удостоверенного обязательства при оформлении ипотеки (как закреплено в ст.78 Закона об ипотеке) противоречит конституционному праву на жилище и может нарушать права несовершеннолетних граждан. J Использование специализированного резервного фонда жилья возможно, если оно! удовлетворяет жилищным нормам. При этом необходимо пресекать псевдобанкротства граждан, которые использовали ипотечную схему для бесплатного получения квартиры из резервного фонда.

6.  Развитого вторичного рынка ипотечных кредитов, на котором происходит продажа кредитором выданных ипотечных кредитов инвесторам и перепродажа этих  кредитов между инвесторами. Данная мера необходима в целях повышения привле!

кательности данного вида операций и обеспечения ликвидности коммерческих банков. Ипотечный кредит может продаваться целиком, долями, пакетами (пулами), быть обеспеченным ценными бумагами и производными от них (например, залоговыми ипотечными облигациями).

Снижение рисков с помощью гарантийных операций Для снижения рисков реализации кредитных схем, в т.ч. ипотечных, привлечения дополнительных финансовых ресурсов местная администрация может использовать гарантийные операции коммерческих банков. С другой стороны, местная администрация способна выступать гарантом перед кредиторами в социально значимых проектах или проектах развития местной инфраструктуры, что позволяет снизить процентную ставку по получаемым банковским кредитам. В чем сущность этой операции?

Гарантия не увеличивает прямых кредитных обязательств и не вызывает отвлечения денежных средств из оборота. Гарант лишь принимает на себя определенные обязательства перед кредитором в случае, если главный должник (принципал) не выполнит своих обязательств перед кредитором (бенефициаром). Гарантия является вторичным обязательством, т.е. если договор между кредитором и заемщиком недействителен или в него внесены изменения без согласия гаранта, то последний не несет никакой ответственности перед кредитором.

Давайте рассмотрим классификацию гарантийных обязательств, которые могут быть указаны в договоре гарантии  .


Гарантия может быть срочной (т.е. выданной на определенный срок) и носить

I безотзывный характер (в этом случае гарант не вправе отказаться от своих обязательств без согласия кредитора). Бессрочная гарантия прекращается одновременно с прекращением обеспеченного ею обязательства. Обеспеченная гарантия - сопровождается залогом имущества или других ценностей. Необеспеченная гарантия - простое письменное обязательство банка осуществить платеж по обязательствам клиента (без залога имущества и других ценностей).

Коммерческие банки обычно стремятся выдавать гарантии под надежное обеспечение, под которым подразумеваются депозитные вклады, ликвидные ценные бумаги, права собственности на недвижимость.

Ограниченная гарантия — гарант отвечает только за часть обязательств должника, выраженную в конкретной сумме и по конкретной сделке. Неограниченная гарантия - гарант отвечает за всю сумму обязательств должника по всем видам задолженности.

Условная гарантия — действует только при наступлении ранее определенных в договоре условий на основе какого-либо документа (например, постановления регулирующего органа, арбитражного суда и т.п.). Безусловная гарантия (по требованию) - предполагает обязанность гаранта произвести платеж по обязательствам должника по первому требованию кредитора.

Простая гарантия — обеспеченная одним банком. Синдицированная гарантия - обеспеченная группой банков. В этом случае сумма гарантийного обязательства делится в соответствии с долями банков-участников группы.

Гарантия в форме акцептного кредита - акцептование банком выставленного на него переводного векселя при условии предоставления клиентом покрытия по этому векселю до наступления срока платежа по нему (в случае отсутствия покрытия банк оплачивает вексель, а израсходованные ресурсы оформляет как кредит, выданный клиенту).

Гарантия в форме авалъного кредита - банк берет на себя ответственность по различным обязательствам клиента (поручительство по кредиту, гарантия платежа, гарантия поставки товара и т.п.).

Использование операций банков по управлению имуществом Местная администрация, как самостоятельное юридическое лицо, обладающее определенными активами, может воспользоваться услугами КБ по управлению своим имуществом. Вам необходимо знать о данных операциях КБ и их видах, если Вы хотите решить следующие задачи:

1) привлечь дополнительные денежные ресурсы путем собственной эмиссии ценных бумаг;

2)  разместить свободный остаток денежных средств и получить доход от инвести- 1 ций в ценные бумаги за счет процентов, дивидендов и роста курсовой стоимости ценных бумаг;

3) расширить сферу экономического влияния органа местной администрации через участие в портфелях ценных бумаг, получение права влиять на социально значимые решения, а также учреждение подконтрольных финансовых структур;

4)  получить доступ к дефицитным ресурсам через управление соответствующими ценными бумагами.

Указанные проблемы требуют специальных технологий, знаний, информации 1 и специалистов, которыми в силу правовых и финансовых ограничений не распола- < гает местная администрация. Поэтому необходимо привлечь существующую базу коммерческого банка. Давайте рассмотрим сущность операций КБ, позволяющих решить вышеобозначенные задачи муниципального управления.

Трастовыми (доверительными) операциями считаются операции по управлению ценностями клиента на основании заключенного между клиентом и банком

соглашения — трастового договора (договора о доверительном управлении). Предметом доверительного управления может служить различное имущество: денежные средства, ценные бумаги, целевые фонды (пенсионные, паевые, инвестиционные), недвижимость и т.д. Коммерческий банк, получая в доверительное управление ресурсы доверителя (т.е. учредителя доверительного управления), фактически приобретает права владельца, однако распоряжается данными ресурсами исключительно в интересах клиента. Трастовым управлением в коммерческом банке занимается отдельное подразделение. Кроме создания отдельного структурного подразделения в составе банка существует еще одна форма работы банков с ресурсами, переданными в доверительное управление - учреждение общих траст-фондов (в России — ОФБУ — общие фонды банковского управления). Данные структуры представляют собой обособленные юридические лица, уставный капитал которых (или контрольный пакет) принадлежит коммерческому банку-учредителю.

В доверительных операциях коммерческих банков на сегодняшний день ведущая роль принадлежит хранению и управлению ценными бумагами  .

При использовании операций банков с ценными бумагами местной администрации необходимо сочетать свои интересы с задачами деятельности банков на рынке ценных бумаг, среди которых

1) привлечение дополнительных денежных ресурсов для традиционной кредитной и расчетной деятельности на основе эмиссии ценных бумаг;

2) получение прибыли от собственных инвестиций в ценные бумаги за счет процентов, дивидендов и роста курсовой стоимости ценных бумаг;

3) получение прибыли от предоставления клиентам услуг по операциям с ценными бумагами;

4) расширение сферы влияния банка и привлечение новых клиентов за счет участия в капиталах предприятий и организаций (через участие в портфелях их ценных бумаг), учреждения подконтрольных финансовых структур;

5) доступ к дефицитным ресурсам через те ценные бумаги, которые дают Такое право и собственником которых становится банк;

6) поддержание необходимого запаса ликвидности;

7) получение определенного влияния с помощью передаваемых в управление ресурсов.

Коммерческий банк может совершать операции со следующими видами ценных бумаг: 1) корпоративные акции; 2) государственные, муниципальные облигации; 3) корпоративные облигации; 4) векселя; 5) сберегательные и депозитные сертификаты; 6) производные ценные бумаги (опционы, фьючерсы, варранты, коносаменты и др.); 7) депозитарные расписки на корпоративные акции. Местом проведения операций может быть биржевой и внебиржевой рынок, как в пределах Российской Федерации, так и за ее пределами (выход на фондовые рынки других стран и международные фондовые рынки).

По экономическому характеру операции коммерческого банка с ценными бумагами классифицируются на 8 типов:

1.        эмиссия банком собственных акций или облигаций, при которой местная администрация может стать акционером банка, влиять на его политику и/или получать часть дохода от деятельности банка;

2.        посредничество банка между эмитентами ценных бумаг и инвесторами (например, между органом местной администрации, предприятиями, расположенными на территории МО, населением), международными финансовыми рынками;

3.        выкуп банком собственных ранее выпущенных ценных бумаг с возможной последующей перепродажей;

4.        купля или продажа банком ценной бумаги на вторичном рынке и по поручению клиента (дилерская деятельность);

5.       хранение ценных бумаг клиентов по их поручению, а также ценных бумаг, купленных за свой счет, ведение внебалансовых счетов «депо»;

6.       покупка или продажа банком ценных бумаг от своего имени и за свой счет с целью получения доходов (банк - брокер);

7.       управление ценными бумагами, т.е. исполнение по поручению клиентов, тех функций, которые вытекают из владения ценными бумагами;

8.       управление совместными фондами.

Трастовые операции могут являться составной частью кастодиальных и депозитарных услуг банка. Основное отличие кастодиальной деятельности от депозитарной заключается в наличии индивидуального (гибкого) подхода к каждому конкретному клиенту со стороны кастодиана. Функции кастодиана принято условно разделять на три группы: базовые, основные и дополнительные. К базовой функции кастодиана относится ответственное хранение (safekeeping), которое в настоящее время предполагает открытие счетов ценных бумаг клиентам для учета прав на них, проведение по данным счетам операций в соответствии с распоряже- 1 ниями клиента, хранение выписок, полученных от регистраторов (реестродержате- лей), физическое хранение сертификатов ценных бумаг. Эта функция является чисто депозитарной, поскольку все указанные операции совершаются в соответствии с определенными регламентами и фактически не требуют особого подхода к каждому клиенту.

К основным функциям кастодиана относят проведение расчетов по заключенным сделкам (как по ценным бумагам, так и по денежным средствам); сбор и выплата дивидендов, процентов и иных доходов по ценным бумагам; обеспечение клиента информацией от эмитента, адресованной акционерам; голосование по доверенности, выданной клиентом; обслуживание корпоративных действий эмитента (дробление, консолидация, конвертация, погашение, аннулирование, реализация преимущественных прав владельцев ценных бумаг при приобретении ценных бума) новых выпусков); расчет стоимости инвестиционного портфеля клиента; предоставление отчетности по совершенным операциям и состоянию активов; удержание и уплата налогов, отслеживание изменений налогового законодательства и оптимизация налогов; контроль за соответствием деятельности управляющего фондом (инвестиционным, пенсионным, паевым и др.) нормативам и правилам фонда; инкассация и перевозка сертификатов ценных бумаг.

К дополнительным кастодиальным услугам можно отнести составление мультивалютной бухгалтерской отчетности в соответствии с потребностями клиента; прогнозирование движения наличных средств клиента; консалтинговые услуги, а также инвестиционное консультирование, включая анализ финансового состояния эмитентов; предоставление сведений по международным фондовым рынкам; кредитование под залог ценных бумаг; краткосрочное кредитование ценными бумагами как средство для обеспечения своевременного проведения сделок брокерами/дилерами и как дополнительный источник поступлений по инвестиционному портфелю; доверительное управление средствами клиента; анализ и подготовка отчетов по управлению инвестиционным портфелем; реализация проектов выпуска депозитарных расписок на корпоративные акции.

Вы узнали о некоторых услугах коммерческих банков, которые могут быть использованы местной администрацией. Несмотря на преобладание в РФ универсальных банков, часть из перечисленных выше операций необязательно входит в их портфель. В связи с этим одним из критериев выбора банка является спектр и тарифы на услуги, им оказываемые. Другие показатели оценки банковского института рассмотрены в следующем разделе.