Возможности и процедуры организации ТСЖ

Перспективной и действенной мерой сокращения расходов в ЖКХ является содействие организации ТСЖ (товариществ собственников жилья). Эта форма самоорганизации жителей предоставляет для местной администрации ряд возможностей:

1)  переложение части работ по ремонту и содержанию подъездов, благоустройству прилегающей территории на жильцов;

2)  более бережное отношение собственников к своему имуществу, что влечет сокращение расходов на содержание мест общего пользования;

3)  реализация федеральных и региональных налоговых льгот (например, в ряде субъектов освобождение от налога на прибыль деятельности обслуживающих организаций, поступающей в региональный бюджет, и пр.);

4) создание конкуренции на рынке управления и обслуживания жилищного фонда;

5)  повышение самоорганизации жителей (более структурированное общение с жителями через руководство ТСЖ);

6) ТСЖ может стать заказчиком в проектах ресурсоэнеросбережения (с возможным привлечением для этого действующего девелопера), так как законодательство [207,189] предоставляет широкие возможности ТСЖ для получения дополнительного дохода и его расходования на развитие кондоминиума, в т.ч. на установку счетчиков воды и тепла.

Параметры эффективности создания кондоминиума для жильцов представлены на схеме  .


Цели, которые преследуются домовладельцами при организации товариществ собственников жилья:

1) эффективное совместное использование общего имущества- подвалов, чердаков, мест общего пользования, а также нежилых помещений (по Федеральному Закону «О товариществах собственников жилья» рекомендуется нежилой фонд, входящий в состав кондоминиума, передавать в управление ТСЖ );

2) поддержание требуемого технического и санитарного состояния здания;

3) минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги;

4)  получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности; проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания кондоминиума;

5) оказание жильцам дополнительных услуг;

6) совместный контроль за соблюдением норм общежития.

Основная деятельность ТСЖ - содержание кондоминиума. .

Как некоммерческая организация со статусом юридического лица товарищество имеет право [27-29]:

1) открыть расчетный счет в банке и осуществлять операции через этот счет;

2)  определять бюджет товарищества на год, включая все необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, не противоречащие закону;

3)  устанавливать на основе принятого бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого собственника в кондоминиуме в соответствии с его долей участия;

4) пользоваться кредитами банков;

5)  помещать часть временно свободных средств в облигации, сертификаты, акции, другие ценные бумаги и т.д.

  Льготы по налогообложению, установленные для ТСЖ 


Целью неосновной (предпринимательской) деятельности ТСЖ является

получение дохода, направляемого на содержание (эксплуатацию и ремонт) дома. При этом налоговые органы относят к предпринимательскому доходу все, что не является членским взносом, определяемым сметой поступлений и расходов на содержание дома ТСЖ, включая:

Илени (дополнительного взноса) за просрочку уплаты членом ТСЖ ежемесячного членского взноса;

0 комиссионные (скидки с тарифа) за перечисление товариществом полных сумм в оплату полученных ресурсов и услуг от всех собственников; 0 проценты, начисленные банками за пользование средствами членов товарищества, находящимися на расчетном счете.

Товарищество собственников жилья может заниматься любым видом хозяйственной деятельности, который указан в его уставе и служит для достижения целей товарищества. Например, чаще всего товарищества сдают в аренду нежилые помещения (подвалы, чердаки, встроенные помещения, если они переданы в собственность товарищества и т.д.), получая арендную плату на свой банковский счет. Если товариществу принадлежат квартиры в доме, что также разрешено законом, они могут быть сданы, проданы или переданы в пользование за плату. Причем продажа нежилых помещений ТСЖ осуществляется на льготных условиях. Известны случаи, когда товарищества получали доходы от предоставления фирмам рекламного пространства на стенах, точек для установки антенн сотовой или пейджинговой связи, от участия в рекламе оборудования и техники . Товарищества могут также за плату оказывать дополнительные услуги, например по ремонту квартир, своим членам.

Закон устанавливает, что товарищество получает в собственность земельный участок с придомовой территорией: в нормативных пределах - бесплатно, но также может приобрести, то есть выкупить, или получить в пользование или аренду сверхнормативные площади. На собственной земле товарищество может возвести любые постройки, например гаражи, разумеется, если это не противоречит градостроительным правилам. Эти постройки в дальнейшем товарищество может использовать для получения доходов.

Существуют и проблемы деятельности товариществ:

1. Наличие или создание инициативной группы жителей будущего ТСЖ (самоорганизация жителей дома).

2. Поиск квалифицированного бухгалтера, хорошо представляющего себе деятельность некоммерческой организации и какой финансовой отчетности эта деятельность требует.

3. Может возникнуть "недоразумение" с налоговыми службами, когда ГосНИ не видит разницы между товариществом и коммерческим предприятием.

Сейчас есть товарищества, которые успешно преодолели эти проблемы. Им исполнится пять лет - их можно считать ветеранами . Они уже накопили некоторый опыт управления и демонстрируют хорошие результаты своей деятельности. Есть примеры умелого хозяйствования, когда за счет экономного расходования средств на текущее обслуживание дома жильцам удавалось обеспечить финансирование капитального ремонта отопительных систем и замены частей оборудования. В домах стали появляться счетчики воды и тепла. Многие товарищества самостоятельно нанимают охрану и консьержек. Заметен стал порядок и чистота в подъездах и на придомовой территории. В ряде городов созданы уже не только товарищества собственников жилья, но есть и организации, объединяющие существующие товарищества для решения общих задач. Такие объединения появились в Екатеринбурге (Уральская региональная ассоциация собственников жилья), в Санкт-Петербурге (Ассоциация кооперативов и товариществ собственников жилья), в Москве (Союз собственников жилья), в Новосибирске, Твери и др.

Платежная система кондоминиума представлена на   Собственность ТСЖ - кондоминиум, который включает в себя участок земли, места общего пользования, подвальные, чердачные и нежилые помещения, может приносить доход в виде арендной платы и пр. или являться залогом при получении кредита. Управление остатком на счете также может приносить доход при использовании инструментов финансового рынка. Дополнительно полученный доход направляется на инвестиции в развитие ТСЖ (капитальный или текущий ремонт, благоустройство, установка счетчиков воды и тепла, охранные системы и пр.). Основным источником финансирования ТСЖ являются регулярные платежи владельцев (пропорционально доле участия) за потребляемые жилищно-коммунальные услуги и сохраняемые за ТСЖ соответствующие дотации и субсидии из местного бюджета. ТСЖ напрямую рассчитывается с подрядными службами (самостоятельно отобрав их и заключив с ними договоры). При этом платежи проходят через счет ТСЖ в качестве транзитных для снижения налогообложения (НДС и др.).


Процесс образования кондоминиумов (т.е. имущественных комплексов) может ускориться, если местный орган власти, близкий к каждому району и пользующийся доверием и популярностью, возьмется за разъяснение преимуществ ТСЖ, процедуры их организации, положительного опыта функционирования в других МО, а также предложит свои консультации по заключению договоров и другим аспектам деятельности ТСЖ. Нельзя недооценивать значение положительного примера. Есть множество свидетельств тому, как удачная газетная статья, телевизионный репортаж об умелом хозяйствовании в каком-либо товариществе, или просто соседство с чистым, ухоженным домом оказывали сильное влияние на сознание людей, поощряя их взять управление зданием в свои руки  .

При организации ТСЖ возможно следующее разделение функций, уже встречающееся на практике 

управляющему поручается обеспечение технического обслуживания, ремонта и санитарного содержания домов, работа с персоналом и административное управление;

управляющая компания осуществляет финансовое управление делами товарищества и проводит МИ;

правление разрабатывает политику товарищества и контролирует деятели к к  управляющей компании.

Алгоритм организации кондоминиума [27-29] представлен на 


  Алгоритм организации кондоминиума

Отбор домовладений, рекомендуемых для регистрации в качестве кондоми ниумов, может быть проведен по следующему алгоритму : 1. Отбор жилых домов, из которых можно сформировать кондоминиум (согласи Закону РФ от 15.06.96 №72 — ФЗ «О товариществах собственников жилья» ст.2(

21, 25 — дома с площадью помещений, находящихся в частной собственности, более 50%).

2.  Определение характеристик и параметров составных частей комплекса недвижимого имущества (жилой дом, нежилые помещения, земельный участок и др.).

3.  Характеристика технического состояния объектов (для жилых домов показатель физического износа должен быть не более 60%), дата последнего ремонта, вид и. объем требуемого ремонта.

4.  Оценка индекса социальной привлекательности и индикатора предрасположенности жильцов к созданию ТСЖ (целесообразно, если более 50% жителей имеют средний возраст не более 40 лет, табл.П4).

  Факторы социальной привлекательности дома  ________


5.   Прогноз предполагаемой рентабельности хозяйственно-финансовой деятельности ТСЖ по управлению кондоминиумами (безубыточная эксплуатация, получение прибыли, необходимость предоставления дотаций на покрытие убытков 01 держания домовладений).

6.   Формирование окончательного перечня домовладений, рекомендуемых к форм и рованию кондоминиума.

В таблицах ниже дан подсчет экономической эффективности работы кондоминиума для жильцов и администрации для типового дома, расположенного на территории МО.

 


В общем виде определение доли участия каждого собственника определяется по формуле:

д _   . 100 % где Д- доля участия i-ro собственника, 5, _ площадь, npu-2J                    надлежащая i-му собственнику, кв.м общей площади.