Определение дополнительных источников финансирования службы заказчика

После разделения функций заказчик — подрядчик в ряде регионов России финансирование ЖКХ направляется через Дирекции единого заказчика (ДЕЗ), являющихся балансодержателями жилищного фонда. Иногда в подчинение ДЕЗ остаются оперативно диспетчерские службы, в результате функции контроля и исполнения сливаются, что может приводить к нежелательным последствиям. Например, информация о "протечках" в жилых домах и сроках их устранения поступает искаженной для главы администрации, так как исходит от ответственной за их ликвидацию организации. В связи с чем необходимо переподчинение ОДС единой аварийной службе. Кроме того, может иметь место некоторое дублирование функций: существуют отделы ЖКХ в админист-

рации МО. енеральные ДЕЗы, выполняющие функции заказчика капитального ремонта, уборки улиц общегородского значения  .


  Схема прохождения бюджетных средств ЖКХ

Как рассчитать эффективность деятельности заказчика? Рассмотрим в качестве примера смету доходов и расходов одной дирекции (ДЕЗ) на 1998 г.

Доходы составили 3209 тыс. руб., расходы - 15224 тыс. руб., результат (убыток) 12013 тыс. руб. Рентабельность деятельности ДЕЗ определяется отношением результата к затратам: (-12013):15224 =-78,9%.

Такой показатель объясняется тем, что, являясь хозрасчетным производственным предприятием, ДЕЗ фактически не производит услуг по эксплуатации жилищного фонда, выполняя функции перераспределения финансовых средств.

Содержание службы заказчика (стр.230а) составляет 904 тыс. руб. в год. Доля этих затрат в общем объеме расодов 904/15224=0.059=6%, что является приемлемым для содержания АУП, однако по отношению к доходам, которые по хозяйственно-финансовому плану числятся за ДЕЗ, а предназначаются опять же для эксплуатирующей организации, доля на содержание службы заказчика составляет: (904/3209) 100=28% (в 1997 г. этот показатель был равен 40%, в 1999 г. составил 45%, в 2000 г. — 43%).

  Расчет эффективности деятельности ДЕЗ



Как снизить расходы ДЕЗ, в т.ч. на содержание этой службы?

Первое направление — создание конкурентной среды в этой сфере (проведение конкурсов с привлечением на него частных фирм, создание ТСЖ).

Второе, сокращение НДС, имеющего в структуре расходов значительную и растущую долю. Пути его сокращения рассмотрены в управление.

Третье, отчисления в ДЕЗ от арендной платы. Исходя из построенной схемы финансовых потоков   в структуру арендной платы должны входить:

1.  Платеж собственнику за право аренды помещения (арендная плата).

2.  Для балансодержателя — жилищной организации - необходимо получать долю дохода от арендной платы, уплачиваемой по договору аренды арендатором нежилых помещений в жилых зданиях. Соответствующий доход должен покрывать производимые балансодержателем соответствующих помещений следующие затраты: на

начисляемую амортизацию, налог на имущество по нежилым помещениям, налог на землю, прямые производственные и эксплуатационные расходы, связанные с учетом соответствующих операций по аренде.

3.  Платеж балансодержателю по возмещению расходов, связанных с содержанием соответствующих помещений (арендная плата).

4.  Платеж балансодержателю на покрытие расходов, связанных с эксплуатацией помещения и мест общего пользования здания.

5.  Платежи балансодержателю за коммунальные услуги (оплата коммунальных услуг).


Четвертое, оказание новых видов услуг: консалтинг, предоставление по официальным запросам риэлтерам данных из Паспортного стола по истории и юридической чистоте квартиры и пр. .


7. Определение последовательности проектов в сфере обслуживания и управления жилищным фондом

Выше мы определили ряд минипроектов в жилищной сфере. Для определения их последовательности необходимо применить матрицу стратегических соответствий и FAST-диаграмму. Давайте рассмотрим использование этих инструментов для предложенных проектов 

  Построение матрицы стратегических соответствий направлений


© - несовместимы (альтернативные варианты); © — желате п.но совместимы;

1.1       - реорганизационные процедуры жилищных организаций;

1.2       - разделение функций обслуживания и текущего ремонта;

2.1       - открытие магазина при РЭУ;

2.2       - предоставление новых услуг;

2.3       - закупка средств малой механизации;

3          — проведение конкурсов на обслуживание жилого фонда;

4          — страхование жилищного фонда;

5.1       - открытие расчетного счета в банке-сборщике коммунальных платежей населения;

5.2       - организация сбора платежей непосредственно в РЭУ;

6          — проведение конкурсов по управлению;

7          — организация ТСЖ.

Комментарий к таблице:

пп. 1.1., 1.2, 2.2 и п. 2.3. являются желательно совместимыми, т.к. оказание дополнительных видов услуг улучшит финансовую отчетность РЭУ, повысит инвестиционную привлекательность этих организаций и даст возможность кредитования закупки средств малой механизации;

п. 4 и п.5.1. отмечены как желательно совместимые, т.к. высвободившиеся в результате применения финансового инжиниринга средства можно направить на страхование.

На основе полученной таблицы СС предлагается следующая последовательность реализации стратегических направлений развития организаций, обслуживающих и эксплуатирующих жилой фонд  .


FAST-диаграмма преобразований в жилищном хозяйстве МО

Пояснение к диаграмме.

Функция достижения безубыточности жилищного хозяйства МО детализирована до действий. При построении модели новые действия, отвечающие на вопрос "Как?" располагаются справа, а действия отвечающие на вопрос "Почему?" - слева. Последовательность вопросов "Как?" отражает последовательность действий во времени для выполнения поставленной цели. Независимые действия, образованные с помощью вопросов "Когда?", располагаются выше или ниже основной логистической цепочки, причем ответ на вопрос "Когда?" не имеет временной принадлежности, а выражает причину и результат. Язык метода включает также слова "И", "ИЛИ", которые используются, когда при тестировании вариантов одним из вопросов возникают два ответа. Графически символ "И" представлен в виде разветвляющегося логистического пути и подразумевает одновременное исполнение функций. Символ "Или" обозначает разделение логистического пути на два или более независимых и представляют выбор и выполнение одного из них.

Последовательность мультипроектов, реализующих вышерассмотренную матрицу СС и FAST-диаграмму, представлена на 


 

 Анализ проектов балансировки расходов обслуживания жилого фонда